Отправьте заявку для получения бесплатной консультации




Телефоны:

+7 (915) 41-99-777

Взыскание с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику

Касательно данной проблемы к нам часто обращаются с такими вопросами:

  1. Застройщик направил уведомление о переносе срока строительства с просьбой подписать дополнительного соглашение о переносе срока передачи квартиры? Обязаны ли мы подписывать дополнительное соглашение с застройщиком? Повлечет ли подписание данного соглашение невозможность взыскания с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику?
  2. Насколько как правило суд уменьшает неустойку за нарушение срока передачи квартиры дольщику?

В данной статье мы рассмотрим данные вопросы совместно с другими вопросами, возникающими при взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.

Что делать, если застройщик просит подписать дополнительное соглашение о переносе срока передачи квартиры дольщику?

     Застройщик обязан передать квартиру в срок установленный договором долевого участия в строительстве, который как правило определяется одним из следующих способов:

  • указанием точной даты;
  • указанием квартала и года;
  • привязкой к вводу дома в эксплуатацию.

 За нарушение срока передачи квартиры застройщик несет ответственность в виде оплаты неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

           В случае если застройщик понимает, что квартира  в  согласованный срок не может быть передана, то застройщик не позднее чем за 2 месяца до наступления срока передачи квартиры   обязан направить в адрес дольщика уведомление о переносе срока и предложение заключить дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры.

         Как правило разумный дольщик задается вопросом какие последствия может повлечь подписание дополнительного соглашения и вправе ли он его не подписывать.

Учитывая, что подписанное  дополнительное соглашение устанавливает новые срока, дольщик  лишается права требовать от застройщика уплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры.

Однако, если дополнительное соглашение было подписано после нарушение срока передачи квартиры, то участник долевого строительства имеет право требовать уплатить неустойку за период с момента допущенной просрочки до момента заключения соглашения,если в соглашении не предусмотрено освобождение застройщика от ответственности.

Это связано с тем, что в соответствии с ст.453 ГК РФ по общему правилу изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

Данную позицию поддержал Верховный суд РФ в определении от 27.09.2016 N 4-КГ16-37.

Участник долевого строительства не обязан подписывать дополнительное соглашение.

Вместе с тем, следует учитывать, что суды рассматривая требование участника долевого строительства о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры зачастую учитывают отказ от подписания дополнительного соглашения о переносе срока передачи квартиры как обстоятельства свидетельствующее о недобросовестности участника долевого строительства и на основании этого снижают неустойку.

Это связано с тем, что не всегда нарушение срока передачи квартиры связано с недобросовестным исполнением застройщиком своих обязательств и игнорирование просьбы подписать дополнительное соглашение по сути нарушает баланс интересов застройщика и участника долевого строительства.

Например, срок окончания строительства дома может быть связан из-за того, что ресурсоснабжающая организация отказывается подключать объект к объектам коммунальной инфраструктуры, несмотря на то, что ранее были выданы технические условия. Такие ситуации возникали в связи с присоединением Новой москвы.

Суды учитывают, что участник долевого строительства, не согласный с переносом  срока передачи квартиры имеет право отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве и потребовать возврата ранее оплаченных денежных средств и возмещение убытков.

Поэтому застройщик в целях последующей аргументации необходимости уменьшения размера неустойки направляет дольщику уведомление о переносе срока передачи квартиры и предложение заключить дополнительное соглашение.

Суд в последующем при оценке ходатайства застройщика об уменьшении неустойки будет учитывать какие действия предпринимал застройщик для обеспечения окончания строительства в строк и соблюдал ли застройщик требования об уведомлении участников долевого строительства о переносе срока передачи квартиры.

В этой связи рекомендуем при поступлении от застройщика уведомления о необходимости подписать дополнительное соглашения выяснить по каким причинам переносится срок передачи квартиры. Для чего нужно направить в адрес застройщика соответствующее письмо.

Если причина покажется необъективной, то постараться настоять на том, чтобы в соглашении сохранить право на взыскание неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Если этого не получиться сделать, то соглашение можно не подписывать или подписав, соглашение направить в адрес застройщика письмо, в котором указать, что, несмотря на требование о включении в соглашение условия о сохранении штрафных санкций, застройщик настоял на подписании соглашения в без сохранения за дольщиком права на взыскание штрафных санкций за нарушение первоначального срока передачи квартиры.

Эта мера позволит в суде парировать доводы застройщика о несоразмерно неустойки недобросовестностью застройщика и тем, что вы имели слабые переговорные возможности и фактически были принуждены подписать соглашение без сохранения за вами права о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры.

Законодательства о защите прав потребителей позволяет признавать ничтожными условия сделок, которые были совершены потребителями с организациями, обладающими более сильными переговорными возможностями. 

 

Размера неустойки за нарушение срока передачи квартиры.

 

Итак, Вы решили взыскать неустойку. И Вам интересно сколько можно реально получить денег от застройщика.

Отвечу сразу не один уважающий своё имя юрист Вам не даст гарантии взыскания точного размера неустойки, а тем более гарантии получения реальных денег. К такому случаю уместна поговорка «Нет гарантий. Есть возможности»

Это связано с тем, что суд зачастую уменьшает размер неустойки, руководствуясь своими внутренними убеждениями на основе исследования всех фактических обстоятельств. После вынесения решения предстоит добиться его исполнения и можно столкнуться с тем, что застройщик окажется финансового несостоятельным.

Размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры установлен в части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если Вы гражданин, то  неустойку уплачивается застройщиком в двойном размере.

 

Пример расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры для гражданина:

 

стоимость квартиры— 3 500 000 рублей;

период просрочки — 400 дней;

ставка рефинансирования (по состоянию на 01.12.2017  г.) – 8,25% (информация Банка России от 27 октября 2017 г.)

 

Итого: 3 500 000 х 400 х 1/300 х 8,25/100 х2 = 770 000 рублей.

 

Как правило неустойка достигает значительных сумм и застройщик подает ходатайство об уменьшении неустойки по правилам ст.333 Гражданского кодекса РФ в связи с несоразмерностью неустойки.

Суды зачастую значительно уменьшают неустойку. Определить точный размер неустойки определить сложно, т.к. оценка соразмерности производится судом по внутреннему убеждению на основе оценки всех обстоятельств дела, в том числе последствий нарушенного обязательства для дольщика.

Суды стали понимать, что, если с застройщика взыскать неустойку в значительном размере, то у застройщика могут возникнуть финансовые затруднения для завершения строительства как этого дома, так и прочих домов, что нарушит интерес других лиц.

Следует отметить, что дольщик, соблюдая правила подсудности,  может выбрать суд, который минимально снижает неустойку. Для этого нужно провести анализ. 
Дольщик может выбрать один из тех судов: 
- по месту нахождения исполнительного органа застройщика; 
- по месту исполнения договора долевого строительства;
- по своему месту жительства.

Также стоит упомянуть, что арбитражные суды снижают неустойку гораздо меньше чем суды общей юрисдикции. Поэтому некоторые дольщики заранее уступают право требования взыскания неустойки индивидуальному предпринимателю.  Индивидуальный предприниматель затем подает иск в арбитражный суд. 

Помимо неустойки за нарушение срока передачи квартиры, дольщик имеет право взыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы за отказ застройщики от добровольного удовлетворения требований, а также судебные расходы и документально подтвержденные убытки, например, расходы по оплате аренды квартиры.

 

Порядок взыскания неустойки.

 

Первоначально в адрес застройщика нужно направить претензию с требованием уплатить неустойку в указанный срок. В требовании нужно указать способ оплаты. Можно указать реквизиты для перевода денежных средств на банковскую карточку.

Если застройщик не уплатит неустойку в указанный срок, то следует обратиться в суд с исковым заявлением с соблюдением правил подведомственности  и подсудности. Государственная пошлина при сумме иска до 1 000 000 руб. не платиться. 

Как ранее отмечалось добровольное неисполнение застройщиком требований дольщика-физического лица наделяет дольщика правом требовать уплатить штраф в размере 50% от размера неустойки.

После вступления решения суда в законную силу выдается исполнительный лист, который можно направить в службу судебных приставов или самостоятельно направить в банк, в котором у застройщика открыт счет.

 

Надеемся, что данная статья окажется полезной.

Ознакомиться с условиями услуги:
Взыскание пени за нарушение срока ввода дома  в эксплуатацию и убытков