Отправьте заявку для получения бесплатной консультации




Телефоны:

+7 (915) 41-99-777

Взаиморасчеты при разнице между проектной и фактической площадью квартиры

 Фактическая площадь построенной квартиры оказалась больше или меньше площади, указанной в договоре? С Вас требуют внести доплату или Вам отказывают в возврате денег за недостроенные метры?

Описанная ситуация является очень распространенной на практике. Застройщику очень сложно определить точную площадь проданной квартиры на этапе заключения договора.

Как правило в договоре указывается площадь квартиры на основе данных проектной документации, которая включает в себя площади балконов, лоджий, веранд и  террас без применения понижающих коэффициентов.

В свидетельстве и кадастровом паспорте на квартиру в соответствии с ч.4 ст.15 Жилищного кодекса РФ указывается общая площадь квартиры без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас.

Вместе с тем, в графической части кадастрового паспорта дополнительно указывается площадь балконов, лоджий, веранд и террас с применением понижающих коэффициентов, установленных п.3.37 «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденнойПриказомМинземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (далее – «Инструкция»).

 В случае, если фактическая площадь квартиры меньше договорной застройщик отказывается возвратить деньги за недостроенные метры. И напротив, в случае, если площадь квартиры оказалась больше проектной застройщик требует внести доплату за разницу в площади квартиры. Вы задаетесь разумным вопросом о том насколько правомерна позиция застройщика.

В настоящее время судебной практикой выработан подход к рассмотрению данной категории споров.

Так, Верховный суд РФ в определении от 20 октября 2015 г. N 82-КГ15-4 указывает, что положения Инструкции сами по себе не имеют обязательного для сторон значения. По смыслу ст.421 ГК РФ  свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, в том числе решают применять правила Инструкции к правоотношениям сторон или нет.

В ниже приведенной таблице сделана попытка, опираясь на разъяснение Верховного суда РФ, дать анализ перспектив судебного разрешения спора по наиболее распространенным вариантам конфликтных ситуаций с застройщиком:

Фактическая площадь квартиры оказалась меньше проектной площадии Вы требуете возвратить излишне уплаченные денежные средства

Вариант условия договора

Вариант условия договора 

Вариант ситуации

Ваша позиция

Позиция застройщика

Вероятная позиция суда

Стоимость квартиры рассчитывается, исходя из суммы общей площади квартиры и площадей балконов, лоджий, веранд и  террас (далее – «вспомогательные помещения») без учета понижающих коэффициентов  или вовсе без упоминания того применяются понижающие  коэффициенты или нет

Площадь квартиры в договоре указана как 75 кв.м. с учетом вспомогательных помещений. Вы заплатили за 75 кв.м.

По факту помещения имеют следующие площади :

-  общая площадь квартиры 68 кв.м., -  площадь балкона 7кв.м. без учета понижающего коэффициента  или 2,1 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,3

Вы считаете, что должны применяться понижающие коэффициенты и требуете возвратить разницу в площади в 4,9 кв.м.: 75 — (68+2,1)=4,9

Застройщик считает, что площадь вспомогательных помещений считается  без учета понижающих коэффициентов и отказывает в выплате разницы в площади

Суд поддержит застройщика

Стоимость квартиры рассчитывается, исходя из суммы общей площади квартиры и площадей вспомогательных помещений  с  учетом понижающих коэффициентов

Вы считаете, что необходимо рассчитывать площадь квартиры без учета вспомогательных помещений и требуете возвратить разницу в площади в 8 кв.м.:75-68=8

Застройщик считает, что площадь вспомогательных помещений должна учитывать с понижающими коэффициентами

Суд поддержит застройщика

В договоре не указано учитываются ли вспомогательные помещения при расчетах

Если договором не предусмотрено иное  при расчетах должна учитываться площадь жилого помещения определенная по правилам ЖК РФ, т.е. без учета вспомогательных помещений

Площадь вспомогательных помещений должна учитываться при расчетах

Большая вероятность, что суд поддержит Вашу позицию

В договоре указано, что в случае уменьшения площади квартиры взаиморасчеты не производятся

Вы требуете возвратить разницу между фактической и проектной площадью. Сумма взыскания определена в соответствии с условиями договора (с учетом или без учета вспомогательных помещений, с использованием или без использования понижающих коэффициентов).

Застройщик отказывается возвратить разницу в площади

Суд поддержит Вас. При этом суд посчитает ничтожным условие договора о том, что в случае уменьшения площади квартиры взаиморасчеты не производятся. Однако, суды признают действительным условие, устанавливающее обоюдный запрет на дополнительные расчеты при изменении площади.

Если фактическая площадь квартиры окажется больше проектной, то взаиморасчеты будут производиться в соответствии с изложенным выше подходом. 

Ознакомиться с описанием услуги:
Взыскание с застройщика разницы между проектной и фактической площадью квартиры