Отправьте заявку для получения бесплатной консультации




Телефоны:

+7 (915) 41-99-777

ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ ЧЕРЕЗ СУД

Данная статья призвана помочь лицам, осуществившим строительство самовольной постройки, обладающей признаками недвижимого имущества,  оценить судебные перспективы удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку. Данная статья также применима  к случаям признания права собственности на  самовольную реконструкцию.

Этап оценки судебных перспектив до обращения в суд  важен тем, что проигрыш в суде приведет к тому, что ранее не кому неизвестная самовольная постройка привлечет внимание и будет снесена по иску заинтересованного лица.  Примером, такой ситуации является решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.2015 по делу N А40-39431/13.

Следует оговориться, что в настоящей статье не рассматривается порядок регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества,  право собственности на которые может быть зарегистрировано в административном порядке (дачных домов, индивидуальных жилых домов) . Случаи и порядок регистрации прав на объекты недвижимого имущества в административном порядке, рассматривается в статье «Регистрация права собственности на земельный участок и дом по дачной амнистии».

В начале статьи стоит кратко остановиться на описании признаков самовольной постройки и о последствиях самовольного строительства.

Признаки самовольной постройки.

Из определения самовольной постройки, изложенном в ст.222 ГК РФ Ваш объект может быть признан самовольной постройкой, если он обладает одним из следующих  признаков:

- объект создан на не предоставленном земельном участке либо или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

- объект без получения необходимых разрешений для строительства;

- при строительстве объекта были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила при строительстве.

Также следует подчеркнуть, что самовольной постройкой может являться только недвижимая вещь. Движимые вещи как например сборно-разборные сооружения не являются недвижимым имуществом, следовательно, на них не может быть признано право собственности как на самовольную постройку.

Гражданско-правовые последствия самовольного строительства.

Если ваш объект обладает вышеуказанными признаками, то Вы: во-первых, не можете приобрести право собственности на самовольную постройку, поэтому Вы  не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, передавать по наследству, сдавать в аренду, совершать другие сделки с самовольной постройкой; во-вторых, Вы обязаны снести самовольную постройку за свой счет, а в случае, если Вы не произведете снос постройки, то снос будет произведен заинтересованным лицом за Ваш счет.

По общему правилу объект может быть признан самовольной постройкой и снесен лишь на основании судебного решения.

Однако, с 01.09.2015 г.  в соответствии с новой редакцией ч.4 ст.222 ГК РФ органы публичной власти вправе принять решение о сносе самовольной постройки без обращения в суд в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Так, например, в  городе  Москве в целях сноса объектов, расположенных возле метро и являющиеся по мнению чиновников органов власти города Москвы самовольной постройкой было издано Постановление Правительства Москвы от 08.12.2015 N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». В соответствии с данным постановлением в городе Москве в период 8-9 февраля 2016 г. было снесено около 100 объектов.

Подача иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Итак, после уяснения признаков и последствий самовольного строительства перейдем к основной цели данной статьи, а именно рассмотрим вопрос об оценке судебной перспективы обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Всего можно выделить четыре условия при одновременном наличии которых с высокой долей вероятности может быть удовлетворен иск о признании права собственности на самовольную постройку:

1. Наличие прав истца на земельный участок разрешенное использование, которого допускает строительство на нем данного объекта.

Это условие предполагает, что земельный участок должен:

  • во-первых, находится у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. В законе (ст.222 ГК РФ) не предусмотрена возможность признании права собственности на самовольную постройку в случае, если земельный участок находится в аренде лица, осуществившего самовольную постройку. Однако, суды допускают подачу иска о признании права собственности на самовольную постройку арендатором земельного участка при условии, если в договоре аренды предусмотрена возможность застройки земельного участка;
  • во-вторых, разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному использованию самовольной постройки. Например, признать право собственности на самовольную постройку – офисное нежилое здание не получится, если разрешенным использованием земельного участка является «индивидуальное жилищное строительство».

2. На день обращения в суд самовольная постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Как правило данное обстоятельство нужно доказать экспертным заключением.

Например, суд отказывает в признании права собственности на самовольную постройку по причине несоответствия самовольной постройки градостроительным требованиям при доказанности того, что площадь земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, недостаточна для его эксплуатации (Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2015 N 18-КГ14-207).

3. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми. К существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Лицо, осуществившее самовольную постройку (независимо от того, есть ли у ответчика — органа местного самоуправления возражения против иска), обязано представить суду доказательства, подтверждающие возможность сохранить эту постройку, в том числе соответствие ее требованиям безопасности. Указанное лицо должно за свой счет получить необходимые заключения. Данные обстоятельства требуют установления в связи с предъявлением истцом требования о признании права на постройку, возведенную с нарушением закона  (Определение Верховного Суда РФ от 25.08.2015 N 49-КГ15-10).

4. Лицо осуществившее самовольную постройку предпринимало меры по получению разрешения на строительство и/или разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, перед подачей иска о признании права собственности на самовольную постройку нужно убедиться в наличии совокупности вышеуказанных условий для удовлетворения иска.

При наличии совокупности условий можно смело подавать иск о признании права собственности на самовольную постройку в суд.

После вынесения положительного решения суда требуется обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на самовольную постройку.